Комплексное развитие территорий: достижения и перспективы
7 ноября в Совете Федерации прошли парламентские слушания на тему «Комплексное развитие территорий как приоритетный механизм градостроительного развития: проблемы и пути их решения». В мероприятии приняли участие сенаторы, представители федеральных министерств, региональных властей, общественных организаций и научного сообщества.
Закон о комплексном развитии территорий (КРТ) был принят в конце 2020 года и вступил в силу в 2021 году. Механизм позволяет переселять граждан из аварийного жилья, привлекать внебюджетные источники, упрощать изъятие объектов и земельных участков, развивать инфраструктуру и создавать новые рабочие места.
По словам директора департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и ЖКХ Марии Синичич, заключено 647 договоров о КРТ, в проработке – около 1 тысячи территорий, в активной стадии реализации – 771 территория площадью 17,6 тыс. га. Введено 1,5 млн кв. м недвижимости, расселено 190 тыс. кв. м ветхого и аварийного жилья. Выдано 463 разрешения на строительство объемом более 6,5 млн кв. м.
Лидер по реализации механизма – Московский регион. Начато освоение больших участков в Новосибирской и Кемеровской областях.
По словам Марии Синичич, до 2030 года на КРТ планируется направить 120 млрд руб., включая финансирование на 2025–2027 годы. В эту программу войдут 37 регионов с низким уровнем бюджетной обеспеченности. Ожидается рост вовлеченности регионов.
Заместитель генерального директора «ДОМ.РФ» Денис Филиппов рассказал, что институт развития расширяет рамки механизма, проводя аукционы за долю квартир и совмещая механизмы КРТ и «за долю». Это снижает издержки инвесторов и ускоряет сроки выхода на площадки. В работе «ДОМ.РФ» – 112 проектов КРТ в 48 регионах на участках общей площадью 5,3 тыс. га с градпотенциалом 23,4 млн кв. м жилья. По итогам реализации 58 площадок определены инвесторы. Первые дома введены в Ростове-на-Дону и Тюмени.
Также запущены аукционы нового типа, совмещающие механизмы КРТ и «за долю». На участках будет построено 2,5 млн кв. м жилья с инфраструктурой. Уже заключены договоры по семи проектам в Челябинской, Ярославской областях, Хабаровском крае и Республике Мордовия.
Но проблем немало
Специально к мероприятию Комитет, возглавляемый Владимиром Городецким, провел мониторинг применения механизма КРТ регионами (76 субъектов), выявив пробелы и противоречия в законодательстве, препятствующие эффективному применению механизма. Около тридцати регионов направили предложения по решению проблем.
Несмотря на законодательное совершенствование, проблемы сохраняются: негативное отношение граждан к КРТ из-за недостаточного уровня гарантий, отсутствие жилищных гарантий для собственников аварийных домов блокированной застройки, ИЖС и садовых домов, низкая активность субъектов по установлению гарантий, недостаток средств на реализацию проектов из-за низкой бюджетной обеспеченности.
Застройщики сталкиваются с высокими предпринимательскими рисками, возможностью исключения многоквартирного дома из решения о КРТ после заключения договора, невозможностью реализации проектов в отношении ветхих объектов, недостаточным уровнем квалификации работников органов власти.
Глас застройщиков
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков заявил, что около 98% договоров по КРТ не содержат обязательств органов власти по строительству социальной инфраструктуры, что вынуждает девелоперов финансировать их самостоятельно. Он предложил включить показатели участия региональных властей в строительстве соцобъектов в мониторинг исполнения программ КРТ. Глушков также отметил, что из-за различий в экономической ситуации и спросе на жилье, есть риск неисполнения добросовестными подрядчиками своих обязательств.
КРТ стало основной формой освоения земельных участков и получения разрешений на строительство многоквартирных домов в ряде регионов, но при отсутствии финансирования из федерального бюджета муниципалитеты пытаются включить обязательства по созданию инфраструктуры в договоры КРТ. Если же освоение участка происходит не в рамках этого механизма, разрешения на строительство не выдаются. Глушков предупредил, что остановить такое злоупотребление будет сложно, поэтому мониторинг применения КРТ должен включать контроль обязательств органов власти.
Руководитель направления комплексного развития территорий компании GloraX Станислав Шульженко поддержал президента НОСТРОЙ, отметив, что инвестор, участвующий в строительстве социальной инфраструктуры, должен получать преференциальный режим. Шульженко привел пример из Новосибирской области, где 50% затрат на строительство школы финансируются из регионального бюджета.
Сенатор РФ Евгения Уваркина предложила включить в механизм КРТ объекты недостроя, такие как торговые центры, гостиницы и спортивные объекты. По ее словам, такие объекты могут принести пользу, но их включение в КРТ затруднено из-за ограничений земельного законодательства. Она предложила предоставить муниципалитетам возможность изменять вид разрешенного использования земельных участков на основе независимой оценки, включая дополнительные обязательства по строительству инфраструктуры.
Владимир Городецкий подчеркнул, что для решения проблем необходимо расширить жилищные гарантии для собственников аварийных и ветхих домов, предусмотреть поддержку застройщиков для расселения ветхих домов и расширить образовательные программы для повышения квалификации специалистов по применению законодательства о КРТ.
Источник: Отраслевой журнал «Строительство»
следующая новость
